2018 年 12 月 17 日 星期一
滚动新闻:
滚动新闻

关于印发《沈阳市物业服务企业和物业项目负责人信用信息管理办法》的通知

2017-12-22

沈房发〔2017〕72号

关于印发《沈阳市物业服务企业和物业项目负责人信用信息管理办法》的通知


各区(开发区)房产局,县(市)建委(建设局),各物业服务企业:

《沈阳市物业服务企业和物业项目负责人信用信息管理办法》业经市政府法制办审查批准(沈政法备字2017年第52号),现印发给你们,请认真贯彻执行。


附件:1.《沈阳市物业服务企业和物业项目负责人信用信息管理办法》;

2.《沈阳市物业服务企业和物业项目负责人信用违法违规扣分标准》。(可点击下载)


沈阳市房产局  沈阳市社会信用体系建设领导小组办公室

2017年8月30日






附件一 辽宁省沈阳市物业服务企业和物业项目负责人信用信息管理办法


第一章  总则

    第一条  为了规范我市物业服务企业经营行为,打造诚实守信市场环境,促进物业服务行业全面健康发展,根据《辽宁省公共信用信息管理办法》、《沈阳市物业管理条例》、《沈阳市企业信用信息归集和使用管理办法》等相关规定,制定本办法。

    第二条  本办法适用于物业服务企业(以下简称“物业企业”)和物业项目负责人(以下简称“项目负责人”)在我市从事物业服务活动中所产生的信用信息的归集、使用和管理活动。

    第三条  物业企业是指在我市行政区域内从事物业服务活动的本地及外埠企业。

项目负责人是指由物业企业委派,在物业项目中按照物业服务合同的约定,组织实施物业服务活动,并保障物业服务质量符合约定标准的责任人。

    第四条  本办法所称信用信息,是指市、区物业行政主管部门在履行职责过程中,以及物业企业或项目负责人在物业服务活动中形成的能用以分析、判断企业或个人信用状况的信息,包括基本信息、优良信息和不良信息。

    第五条  信用信息归集、录入、使用坚持客观、准确、公正、及时和“谁提供谁负责”的原则。

    第六条  市物业行政主管部门负责依据相关规定,制定、调整信用信息相关政策及标准;监督区物业行政主管部门信用信息管理落实情况;负责建立物业企业和项目负责人信用信息电子系统;负责信用信息的公布和使用管理;归集物业企业或者物业企业员工优良信息证明材料。

    各区物业行政主管部门负责辖区内物业企业和项目负责人信用信息的归集、核实、报送;负责辖区内物业企业和项目负责人的违法违规行为予以受理、调查、核实,向市物业行政主管部门报送处理意见。

    物业企业负责本企业和项目负责人基本信息的录入、修改、变更和撤销等。


第二章  信用信息内容

    第七条  基本信息分为物业企业基本信息和项目负责人基本信息,主要包含以下信息:

    (一)物业企业基本信息主要包括法定代表人、公司股东、经营场所、准予从业时间等。一个物业企业管理多个物业项目的,应分别填报物业项目名称、地址、承接时间、总建筑面积等信息;

    (二)项目负责人基本信息主要包括姓名、出生年月、从业时间、以往曾管物业项目等信息。

    第八条  优良信息主要包含以下信息:

    (一)物业企业或者物业企业员工在从事物业管理活动中受到的国家、省、市级物业行政主管部门表彰、奖励等情况;

    (二)国家、省、市主流新闻媒体的优秀事迹报道;

    (三)其他应当记入企业优良信息的情况。

    第九条  不良信息主要包含以下信息:

    (一)从事物业服务活动中违反法律、法规、规章被行政机关给予行政处罚的;

    (二)违反物业服务合同约定,经查证属实的;

    (三)被新闻媒体曝光,造成恶劣影响的;

    (四)物业行政主管部门认定可以记录的其他不良信息。

第三章 信用信息归集、录入

    第十条  信用信息的归集、录入应当遵守下列规定:

(一)物业企业和项目负责人应对申报信息的真实性、完整性和准确性负责;

(二)物业企业和项目负责人对区物业行政主管部门、街道办事处和社区居民委员会提出的整改要求,能够按要求予以整改的,不载入物业企业和项目负责人信用信息档案;

(三)拒不整改的,按扣分标准扣分一次。同类问题整改后反复出现的,按扣分标准双倍扣分。涉及物业服务项目全委托他人或者挪用维修资金的,直接按扣分标准扣分;

(四)同一物业企业多个物业服务项目被扣分的,所有扣分累加计算。

    第十一条  市、区物业行政主管部门主要从以下渠道归集信用信息:

(一)经查实的有效投诉及新闻媒体报道;

(二)日常巡查和监督检查;

(三)街道办事处、社区居民委员会提出的扣分建议;

(四)物业企业的自行申报;

(五)其他渠道。

    第十二条  物业企业录入基本信息由物业企业自行申报。物业企业基本信息中的物业项目信息和项目负责人信息由物业服务项目所在地物业行政主管部门依据物业服务项目备案情况对录入信息进行核实。

    第十三条  物业企业或物业企业员工申请优良信用加分的,在取得相关荣誉证书或证明材料后,可以向市物业行政主管部门申请加分,加分只限申请当年有效。

优良信息证明材料应复制其证书、奖状、通报等材料作为证明存档。

    第十四条  物业企业员工所取得相关荣誉证书或证明材料在原物业企业已申请加分的,入职新物业企业后不得再次申请加分。

    第十五条  区物业行政主管部门应当将物业企业和项目负责人不良信息形成书面材料,作为信用信息档案保存。

不良信息认定依据包括区物业行政主管部门向物业企业和项目负责人出具的相关行政主管部门意见、整改通知书、通报批评等文书。

    第十六条  物业企业申报的基本信息和优良信息变更或失效的,应当在信用信息变更或失效之日起30日内分别向市、区物业行政主管部门提交修改后的信用信息。

    第十七条  区物业行政主管部门对物业企业和项目负责人采取扣分处理的,应当书面通知被扣分物业企业和项目负责人。不良信息一经录入档案,不得擅自更改。

    第十八条  物业企业或项目负责人提出申辩证据请求撤销记分的,经区物业行政主管部门初审,市物业行政主管部门确认,证据真实可靠的,予以撤销。


第四章  信用信息的动态管理

    第十九条  物业企业和项目负责人实行信用扣分制,基准分均为100分。扣分周期从每年1月1日起到12月31日止。扣分周期期满,分值清零,重新计分。原分值记录作为历史数据保存在信用信息档案中。

    第二十条  区物业行政主管部门应依据信用扣分标准对物业企业和项目负责人信用行为予以扣分,并报市物业行政主管部门记入信用信息系统。

对扣分标准中未列举的不良行为,根据最相类似的扣分项给予扣分。

    第二十一条  依据信用扣分结果,市物业行政主管部门对严重失信物业企业进行如下处理:

(一) 不得参与物业项目招标投标活动;

(二) 不得承接新的物业服务项目;

(三) 限制参加各类表彰奖励活动等。

    第二十二条  依据信用扣分结果,市物业行政主管部门对项目负责人进行如下处理:

(一)提示信息达到3条或警示信息达到1条时,对该项目负责人提出书面警告,责令限期整改;

(二)提示信息达到5条或警示信息达到2条时,约谈物业企业法定代表人,责令限期整改,要求撤换项目负责人;

    第二十三条  物业企业信用扣分结果与我市企业信用信息管理联动。物业企业提示信息和警示信息按要求上报市信用信息管理机构。


第五章  物业企业信用等级评定、使用

    第二十四条  物业企业信用等级分为A级、B级、C级和D级。A级表示信用优秀,B级表示信用良好,C级表示信用一般,D级表示物业企业信用欠佳。

    第二十五条  市物业行政主管部门依据上一年度物业企业扣分或加分情况对物业企业上一年度信用等级进行评定。信用分在95分(含95分)以上的信用等级为A级,分值在95分(不含95分)-90分(含90分)以上的信用等级为B级,分值在90分(不含90分)-85分(含85分)以上的信用等级为C级,分值低于85分的信用等级为D级。

    第二十六条  对于连续两年信用等级达到A级的物业企业,市物业行政主管部门将采取下列措施,扶持其做大做强:

(一)在各类创先评优活动中予以优先考虑或推荐;

(二)国家或地方有相关优惠扶持政策的,予以优先考虑。

    第二十七条  物业企业或物业企业员工获得国家、省、市物业管理行政主管部门颁发的相关荣誉的,分别给予物业企业5分、3分或1分的加分;获得国家、省、市主流新闻媒体优秀事迹报道的,经认定给予1分加分。企业每个周期加分最多不超过10分。

    第二十八条  信用信息实行公示制度。市物业行政主管部门于每年一季度在相关网站上公示物业企业上一年度信用等级情况。

    第二十九条  物业企业信用记分结果,可以作为各级物业行政主管部门、其他政府行政管理部门、市物业管理协会制定相关规定、准则,以及建设单位、业主大会选聘物业企业的重要依据。


第六章  附则

    第三十条  市物业行政主管部门可以根据国家、省、市相关规定和本市实际情况,对本办法及配套信用扣分标准予以调整。

    第三十一条 本办法自2018年1月1日起施行,有效期至2019年12月31日止。


附件二

沈阳市物业服务企业和物业项目负责人信用扣分标准




扣分原因 信息类型 物业服务
企业扣分值
物业项目
负责人扣分值
扣分依据
1 将物业管理区域全部物业管理一并委托给他人的 警示信息 20 《物业管理条例》第三十九条:物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人;《沈阳市物业管理条例》第三十条第三款:物业服务企业不得将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人。
2 擅自挪用专项维修资金的 警示信息 20 10 《物业管理条例》第五十三条:专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。《沈阳市物业管理条例》第三十一条第四款:物业服务企业不得挪用住宅专项维修资金。
3 物业服务合同终止,拒不移交有关资料或移交有关资料不全的 警示信息 10 5 《物业管理条例》第三十八条:物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作;《沈阳市物业管理条例》第三十一条第九款:物业服务企业不得物业服务合同终止时,不按规定移交物业管理用房和有关资料。
4 前期物业合同终止,原物业服务企业未与业主大会选聘的物业服务企业未办理承接查验的 警示信息 10 《物业承接查验办法》第四十五条:前期物业服务合同终止后,业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动,可以参照执行本办法
5 未经业主大会同意,擅自改变物业管理用房用途的 警示信息 10 5 《物业管理条例》第三十七条:物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途;《辽宁省物业管理条例》第二十三条:物业管理用房的所有权依法属于全体业主。未经业主大会同意,任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途;《沈阳市物业管理条例》第三十一条第五款:物业服务企业不得擅自改变物业管理用房用途。
6 擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的 警示信息 10 5 《物业管理条例》第五十条:业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益;《沈阳市物业管理条例》第三十一条第七款:物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益。
7 未经业主大会同意擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的 警示信息 10 5 《物业管理条例》第五十四条:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用;《沈阳市物业管理条例》第三十一条第八款:物业服务企业不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。
8 未经业主大会同意,擅自提升物业费价格的 警示信息 10 5 《辽宁省物业管理条例》第三十六条:物业服务收费实行市场调节价的,由业主与物业服务企业自主协商确定收费标准;《沈阳市物业管理条例》第三十八条:业主大会设立后,由业主大会与物业服务企业协商确定物业服务费标准,临时收费标准和收费许可证同时废止;《业主大会和业主委员指导规约》第十七条第四款:业主大会决定制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案。
9 物业服务合同终止拒不退出物业管理区域的 警示信息 10 5 《辽宁省物业管理条例》第三十四条:物业服务合同期满不再续订以及依法解除或者依据合同约定提前解除物业服务合同的,原物业服务企业应当自合同终止之日起10日内退出该物业管理区域。
10 未购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险的 警示信息 10 《沈阳市物业管理条例》第三十九条:前期物业管理期间,物业服务企业应当将购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险情况在物业管理区域内显著位置公示,接受相关行政管理部门和业主监督。业主大会设立后,物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险,由业主大会决定。
11 未经业主大会同意占用业主共有道路、场地停放机动车辆,擅自收取或侵占场地占用费的 警示信息 10 5 《沈阳市物业管理条例》第四十九条:物业管理区域内占用业主共有道路、场地停放机动车辆的,应当由业主大会决定是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途等。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,由物业服务企业代为收取,单独计账,独立核算,定期公布账目,并接受业主的监督。扣除管理成本后的场地占用费归全体业主共有。业主对机动车辆有保管要求的,应当与物业服务企业另行约定。
12 擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的 警示信息 10 5 《物业管理条例》第四十九条:物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途;《沈阳市物业管理条例》第三十一条第六款:物业服务企业不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途。
13 未与开发建设单位办理物业管理项目承接查验的 警示信息 10 《物业管理条例》第二十八条:物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验;《沈阳市物业管理条例》第二十三条:建设单位应当配合物业服务企业做好新建住宅承接验收工作。
14 以明显低价竞标;与投标人相互串通投标报价的;以不正当手段谋取中标的 警示信息 10 《中华人民共和国招投标法》第五十三条:投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的,投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的,中标无效;《沈阳市物业管理条例》第三十一条第十款:物业服务企业不得与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通,以不正当手段谋取中标。
15 阻扰成立业主大会、业主委员会的 警示信息 10 3 《业主大会和业主委员会指导规则》第十一条:建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作.
16 未在物业服务合同签订之日起15日内报所在地县房地产行政主管部门备案 警示信息 10 3 《辽宁省物业管理条例》第二十七条:物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起15日内,将物业服务合同副本报所在地县房地产行政主管部门备案;《沈阳市物业管理条例》第三十二条:物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,将物业服务合同报物业所在地的区、县(市)房产主管部门备案。
17 未经招投标手续承接物业管理项目的 警示信息 10 《沈阳市物业管理条例》第十八条:建设单位应当以招投标的方式选聘物业服务企业;《沈阳市人民政府办公厅关于加强住宅区物业管理的实施意见》第七条:新建住宅区选出前期物业服务企业,成立业主大会、业主委员会的住宅区重新选聘物业服务企业,一律以公开招标方式选聘。
18 物业服务合同终止,拒不向业主委员移交物业管理用房的 警示信息 10 3 《物业管理条例》第三十八条:物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作;《沈阳市物业管理条例》第三十一条第九款:物业服务企业不得物业服务合同终止时,不按规定移交物业管理用房和有关资料。
19 每年第一季度未在物业管理区域显著位置公布上一年度物业服务合同履行情况和物业服务费等物业项目收支情况的 警示信息 10 3 《沈阳市物业管理条例》第三十六条:物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内的显著位置公布上一年度物业服务合同履行情况和物业服务费等物业项目收支情况;《沈阳市人民政府办公厅关于加强住宅区物业管理的实施意见》第十四款:从2013年起,实行包干制收费模式的物业服务企业也要于每年3月末之前,公开上年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况,接受业主的质询和监督。
20 未按时向市房产局提交变更或失效的信用信息的 提示信息 10 《沈阳市物业管理条例》第四十一条:物业管理应当实行信用信息管理制度。市房产主管部门应当对全市物业服务企业信用实施考核,统一管理。区、县(市)房产主管部门对本辖区内的物业管理信用信息进行核实,并将核实结果及时上报。
21 物业服务企业未按招投标文件要求与招标人订立物业服务合同的 提示信息 10 《沈阳市物业服务招标投标管理办法》第四十二条:中标企业未按招投标文件要求与招标人订立物业服务合同的,将作为不良信用记录记入企业信用信息档案。
22 物业服务企业未督促开发建设单位按时解决承接查验问题的 提示信息 5 《物业承接查验办法》第二十条:现场查验中,物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形,书面通知建设单位,建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。
23 开发建设单位未解决承接查验问题,物业服务企业即提供物业服务,收取物业费的 提示信息 5 《物业承接查验办法》第二十条:现场查验中,物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形,书面通知建设单位,建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。
24 物业项目交接工作未形成交接记录,并双方签章确认的 提示信息 5 《物业承接查验办法》第二十六条:交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。
25 未能履行物业服务合同约定,提供相应服务,经查证属实的 提示信息 5 3 《物业管理条例》第三十五条:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任;《辽宁省物业管理条例》第二十八条:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,对物业及其环境、秩序进行管理,提供相应的服务;《沈阳市物业管理条例》第三十条第二款:物业服务企业依照物业服务合同提供服务;第三十一条第十一款:物业服务企业不得不履行物业服务合同。
26 未能协助有关部门做好安全防范工作的 提示信息 5 2 《物业管理条例》第四十六条:物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
27 未将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主,并未将相关行为报告有关行政主管部门的 提示信息 5 2 《物业管理条例》第五十二条:业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
28 未能及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项的 提示信息 5 2 《辽宁省物业管理条例》第二十九条: 物业服务企业应当及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项,对业主有关物业服务的投诉,应当及时处理,接受业主、业主大会和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。
29 未依法制订物业服务制度和物业服务方案的 提示信息 5 2 《沈阳市物业管理条例》第三十条第一款:物业服务企业依法制订物业服务制度和物业服务方案;
30 未按时向业主委员会报告工作,报送物业维修账目,接受业主、业主委员会监督的 提示信息 5 2 《沈阳市物业管理条例》第三十条第四款:物业服务企业每半年向业主委员会报告工作,报送物业维修账目,接受业主、业主委员会的监督。
31 在物业管理区域内发生治安案件或者各类安全事故时,未采取相应措施并及时向公安或者有关行政管理部门报告,协助做好救助和调查工作的 提示信息 5 2 《物业管理条例》第四十六条:物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
32 物业管理区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患,未设置警示标识,制定和采取具体防范措施的 提示信息 3 2 《辽宁省物业管理条例》第三十条:物业管理区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患时,物业服务企业应当设置警示标识,制定和采取具体防范措施,同时向业主委员会和有关行政管理部门报告。
33 物业合同主要内容修订,未按时报所在地县房地产行政主管部门备案 提示信息 5 2 《沈阳市物业管理条例》第三十二条:物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,将物业服务合同报物业所在地的区、县(市)房产主管部门备案。